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2020年4月1日の民法改正により、賃貸借契約における連帯保証人制度の内容が大幅に変わりました。
本記事では、特に重要なポイントを3つご紹介します。

2020年4月1日の民法改正により、賃貸借契約における連帯保証人制度の内容が大幅に変わりました。
本記事では、特に重要なポイントを3つご紹介します。

ポイント①
連帯保証人の
債務限度額
明記が必須に

新法では、連帯保証人の債務の限度額(極度額)を明記しなければならなくなりました。
極度額とは、元本、利息、損害賠償等、保証債務に関する全てを含んだ最大限、保証人が負う可能性のある限度額のことです。

ポイント②
連帯保証人の
責任範囲が
明確化される

これまでの不動産賃貸借契約では、個人の連帯保証人が保証する極度額の定めがないケースがほとんどでした。

契約書には「連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担する。本契約が更新された場合も同様とする」などと記載されています。
この場合、連帯保証人は、法律上債務者(借主)に家賃の支払いを催告する権限がなく、主債務者に代わって家賃を支払う義務が生じます。
結果として、連帯保証人の収入に見合わない多額の請求がされる可能性があります。
なぜなら、賃貸借契約から生じる損害賠償は、賃料の不払いだけではなく、借主が故意または過失で物を壊してしまった場合の修繕費、賃借人が物件内で死亡した場合の原状回復費用損害賠償義務の負担などまでに及ぶからです。
これでは、連帯保証人は予想だにしない多額の請求がなされて、返済能力を遥かに超えた負担を負うことにもなりかねません。

そのため、改正後の新法では、連帯保証人が負うべき最大限度額を定め、なおかつ書面等で契約しなければ保証は無効となるというルールを設けました。

ポイント③
賃貸借契約書の
修正が必須

民法改正後は、賃貸借契約時に使用する契約書のフォーマットを修正する必要があります。

万が一修正を怠ると、

・契約書の連帯保証に関する契約条項が無効になる。
・代金未払いの場面で連帯保証人への請求ができず、債権回収が困難となる。

そのため、オーナーには多大な損害が発生します。
すでに国土交通省※は改正民法に準拠された賃貸借契約書のフォーマットを公表しています。

国土交通省 (http://www.mlit.go.jp)

今後は、極度額の明示義務によって保証額が可視化されます。
結果、連帯保証をするリスクが顕在化するため、連帯保証人を見つけるのが難しくなることが想定されます。

また、リスク回避のためにと、極端に高い極度額を設定した場合も無効となる場合がありますので注意が必要です。

『続きはガイドブックへ』

2020年4月1日以降に変更になった改正点は、前述の3つの「連帯保証人制度」に関わる部分だけではありません。

他にも賃貸経営にかかわる重要なポイントが変更となっています。

現在、下のリンクから資料請求をしていただいた方に、改正民法のすべてを解説したガイドブック「民法改正で変わる賃貸経営Q&A」を無料でプレゼントしています。

全56ページに渡り、今回の民法改正の要点を一問一答形式で分かりやすく、用語解説付きで説明しているので、専門知識がなくとも理解できる内容になっています。

(目次を一部抜粋)

まとめ

改正民法のポイントは、
① 極度額(連帯保証人が負う最大限度額)を明記する必要がある
② 極度額の定めがなければ保証は無効である
③ 賃貸借契約時に使用する契約書のフォーマット修正が必要になる

ということです。

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